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時間︰2020-02-29 08:48:54 來源(yuan)︰經濟參考ji)/p>

當前,國內房地(di)產行業dao) 卸炔歡咸ti)升,房企優勝劣汰趨勢(shi)正在加(jia)速。數據(ju)顯示,2019年330家房企破產,百強房企整體業dao)ㄒ參從(cong)忻饗蘊ti)升。今年,各梯隊房企門(men)檻進一步提(ti)升,但(dan)規模房企擴容(rong)放緩(huan),新lue)鑾?詵科笫饗韻陸擔 年來房企整體的目標完成率水平(ping)也逐年降低。

房企兩(liang)極分化(hua)現象加(jia)劇

1月13日下午(wu),世茂集團與福晟集團聯合宣布(bu),世茂集團收購福晟集團nuo)7個項目,成為2020年首個大(da)型收並購事件(jian),甚(shen)至被稱(chen)為“世紀大(da)並購”。在業內看來,房地(di)產行業正由高(gao)速發展時期進入橫(heng)盤(pan)期,加(jia)之2019年融資監管政策(ce)收緊,眾(zhong)多房企所面(mian)臨的生(sheng)存(cun)壓力史(shi)fei)耷襖/p>

隨著行業dao) 卸鵲牟歡咸ti)升,行業頭部格(ge)局不斷穩固(gu),2019年房企TOP30門(men)檻值已(yi)超千億。與此同時,留給(gei)中小企業的機會卻越來越少(shao),並且地(di)產行業的容(rong)錯(cuo)度降低。針對世茂集團收購福晟集團事件(jian),億翰智(zhi)庫相關分zhi)鋈聳恐賦chu)︰“本次交易(yi)的被收購方福晟集團,曾經也是穩健經營的典(dian)範,但(dan)在瞬息萬變(bian)的行情之下,連續踏空節奏,加(jia)上應對失當,最終(zhong)釀下今日的苦果。”

行業整體規模增速也在顯著(zhu)放緩(huan),百強房企規模增長“失速”。2019年12月,房企進一步加(jia)大(da)供貨力度和營銷力度,以沖刺年終(zhong)業dao)  僨糠科筧ㄒ嫦勱jin)額環(huan)fan)仍齔8.3%至9903.4億元,創全年單月規模新高(gao)。然(ran)而(er),多家市場機構統(tong)計顯示,真實(shi)情況並不如企業業dao)ㄔ鏊俜從(cong)車de)那麼樂(le)觀(guan),企業實(shi)際去化(hua)表(biao)現普遍(bian)不及預期。權益口徑(jing)下,百強房企2019年全年累計銷售金(jin)額同比增長6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同時,2019年全年,數百家房地(di)產企業宣告破產的消息進一步引(yin)發市場關注。中國指數研究院的統(tong)計顯示,截至2019年11月,在人民法院公告網,以“房地(di)產+破產文書(shu)”為關鍵字可檢索出(chu)來400多條破產文書(shu),以企業為單位來看的話,剔除部分重復(fu)企業dao)胺fei)房地(di)產企業,共bu)30家房企發布(bu)了破產相關文書(shu)。

中指院相關分zhi)鋈聳恐賦chu),發布(bu)破產文書(shu)的房地(di)產企業主要分布(bu)jia)誄?san)角(jiao)與珠三(san)角(jiao)城市群,上述兩(liang)個區域佔總數量(liang)的43%。中指院分zhi)鋈聳咳餃  耙環(huan)矯mian),熱(re)點城市及城市群,吸引(yin)了大(da)量(liang)房地(di)產開發企業進入,區域競爭激(ji)烈,地(di)方小微房企生(sheng)存(cun)更加(jia)艱難;另一huan)矯mian),長三(san)角(jiao)及珠三(san)角(jiao)投(tou)資及借(jie)貸熱(re)度高(gao),借(jie)貸糾紛(fen)以及公司注銷破產更加(jia)頻繁(fan)。”

融資困境疊加(jia)企業經營壓力

“對破產企業進行核(he)實(shi)後,我(wo)們發現房企大(da)多為當地(di)開發企業,很多糾紛(fen)為破產和解以及再次啟動(dong),相比小企業而(er)言,部分規模相對較大(da)的房企,因(yin)戰略(lue)定位、多元擴張、項目銷售等問題,資金(jin)鏈也出(chu)現了問題。”中指院方面(mian)表(biao)示。

根(gen)據(ju)中指院對企業深陷困境原因(yin)分zhi)鱍芯浚 科竺mian)臨破產主要有(you)兩(liang)方面(mian)原因(yin)︰一huan)矯mian),企業自身管理制度落後、運營效率較低、產品缺(que)乏(fa)競爭力、布(bu)局單一,在市場火熱(re)的上行期階段(duan),企業的銷售業dao) 燜僭齔? 詬gai)自身“內功”先天不足的缺(que)陷。同時,規模化(hua)也對企業自身管理提(ti)出(chu)更高(gao)的要求,企業並沒有(you)及時優化(hua)應對挑戰。一旦市場進入平(ping)穩ran)螄灤釁冢 笠檔木赫Χ貪寰jiu)會凸顯出(chu)來,銷售去化(hua)以及融資shi)任侍飩 緯山洗da)壓力。

另一huan)矯mian),部分房企前期的業dao) gao)增長促使(shi)企業自信心急(ji)劇擴張,在業務發展方面(mian)速度過快,激(ji)進的多元化(hua)拓展拖累了企業的發展速度。

“作為一個資金(jin)密集型行業,房地(di)產開發需要大(da)量(liang)資金(jin)支持,一旦運轉中的環(huan)節出(chu)現資金(jin)問題,多米諾(nuo)效應被觸發,將迅速蔓延,導(dao)致房企經營困頓甚(shen)至倒(dao)閉破產。”中指院方面(mian)分zhi)鮒賦chu),2019年,信用評(ping)級較高(gao)的大(da)型房企資金(jin)優勢(shi)更加(jia)明顯,而(er)部分小型房企資金(jin)承壓,短期資金(jin)風險顯著(zhu)增加(jia)。“房企仍需要從(cong)經營上做(zuo)好地(di)產主業,優化(hua)債(zhai)務結構,降低杠(gong)桿比例,平(ping)穩que) 共拍?志(zhi)鎂  !/p>

在政策(ce)調控較緊的當下,尤(you)其(qi)是融資端不斷收緊,融資成本水漲船高(gao),現金(jin)流更是重中之重。億翰智(zhi)庫方面(mian)也認為,“收並購浪潮來襲,也體現出(chu)當下地(di)產行業之艱難。對于(yu)進入發展困境的房企而(er)言,或多或少(shao)都jia)凶隕淼腦 yin)。”

2019年,全國範duan)?喔齔鞘腥∠蚍趴 寺浠hu)限制。業內預計,至少(shao)未來2-3年城鎮化(hua)速度re)閱鼙3鄭 局靡敵棖筧栽冢 zhu)宅開發仍有(you)增長空間。億翰方面(mian)認為,房地(di)產企業在精進主業的基礎上,可結合本身基因(yin)和資源(yuan)情況,適度投(tou)入部分地(di)產相關的多元化(hua)業務作為長期戰略(lue),但(dan)一定要注意多元化(hua)的投(tou)入也要遵守聚焦原則,同時平(ping)衡好主業與其(qi)他(ta)業務的結構關系。

2020年房企規模預計穩中有(you)升

近幾年,房企紛(fen)紛(fen)涉足長租公寓、養老地(di)產、文旅地(di)產相關領域,也有(you)房企進軍(jun)新能源(yuan)汽車、機器人制造(zao)、汽車零(ling)部件(jian)制造(zao)等que)塹di)產領域。上述中指院方面(mian)分zhi)鋈聳勘biao)示,“房企要對自身的財力、物力、人力有(you)著系統(tong)規劃,促進業務及品牌的協(xie)同發展,形成系統(tong)運營合力,否則新涉足業務不僅短期難見效益,主業的發展也會受到拖累。”

行業人士指出(chu),受市場下行和調控不huan)潘捎ying)響,我(wo)國房地(di)產企業正在面(mian)臨費(fei)用率提(ti)升、負債(zhai)率升高(gao)、短期償債(zhai)能力下滑的困境,尤(you)其(qi)中小型房企,仍將面(mian)臨一定的盈利和資金(jin)壓力。

未來,在融資監管全方位趨緊的情況下,行業分化(hua)將會持續加(jia)劇。業內普遍(bian)認為,雖然(ran)目前房地(di)產市場整體去化(hua)壓力尚(shang)存(cun),但(dan)行業將保持長期平(ping)穩que) 溝氖諧』huan)境已(yi)趨于(yu)明朗。預計2020年企業整體規模將維(wei)持zhi)戎杏you)升的增長態(tai)勢(shi)。行業競爭加(jia)劇下,百強房企內部的分化(hua)格(ge)局也將進一步持續。

在市場去化(hua)承壓的背景下,企業的發展重心逐漸由“增量(liang)角(jiao)逐”轉向“提(ti)質增效”,未來業dao) 婺5腦齔?荒薌虻?覽滌yu)供貨量(liang)的加(jia)大(da),企業戰略(lue)布(bu)局、組織(zhi)管控、品牌ping)ㄉ璧茸酆鮮shi)力的提(ti)升將是房企未來工作的重中之重。

“尤(you)其(qi)是中小型房企布(bu)局相對集中,很難平(ping)衡區域風險。因(yin)此,適度降低杠(gong)桿比例,放緩(huan)增長節奏,能夠(gou)有(you)效規避現金(jin)流風險。”億翰智(zhi)庫方面(mian)指出(chu),當下房地(di)產行業的競爭格(ge)局與以往大(da)有(you)不同,合作是當下房企生(sheng)存(cun)和競爭的主要形式,合作的本質是優勢(shi)交換,合作的目的是完善自我(wo)的資源(yuan)矩(ju)陣。

編輯︰郭(guo)夢(meng)涵

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